De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Op papier zijn veel huiseigenaren daardoor tonnen rijker geworden. Alleen zit dat geld in stenen en niet op de rekening.
Steeds vaker duikt daarom de vraag op: kan ik iets van die overwaarde gebruiken voor de verbouwing waar ik al jaren over praat, of voor het interieur dat ik eigenlijk wil? Het antwoord is meestal ja. Of het slim is, hangt af van een onderscheid dat veel mensen niet kennen.
Eerst: wat is je overwaarde
Overwaarde is de waarde van je woning min je openstaande hypotheekschuld. Staat je huis op 450.000 euro en heb je nog 250.000 euro hypotheek, dan is je overwaarde 200.000 euro.
Dat is een rekensom, geen leencapaciteit. Of je de overwaarde van je huis kunt opnemen hangt namelijk ook af van je inkomen, je leeftijd, je lopende verplichtingen en het doel van de opname.
Het onderscheid dat alles bepaalt
Voor de fiscus bestaan er twee soorten bestedingen, en dat verschil bepaalt of je rente aftrekbaar is.
Woningverbetering
Het geld blijft in de woning. Een nieuwe keuken, een badkamer, een uitbouw, isolatie, een dakkapel, kozijnen. Dit leningdeel hoort bij je eigenwoningschuld en de rente is onder voorwaarden aftrekbaar. De voorwaarden: het is je hoofdverblijf, je lost het leningdeel binnen dertig jaar annuïtair of lineair af, en je kunt de facturen laten zien.
Consumptieve besteding
Het geld gaat naar iets dat je meeneemt als je verhuist. Een bank, een eettafel, gordijnen, een auto, een reis. Dit valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Het gaat dus niet om de vraag of iets met je huis te maken heeft, maar of het in het huis achterblijft. Een inbouwkeuken is woningverbetering. Een losse designbank in dezelfde keuken is dat niet. Waar precies de grens ligt tussen eigenwoningschuld en box 3, bepaalt de Belastingdienst, en die regels wijzigen met enige regelmaat.
Wat het doet met je maandlast
Een voorbeeld. Je neemt 30.000 euro op voor een verbouwing, annuïtair over twintig jaar. Afhankelijk van de rente betaal je daarvoor grofweg 170 tot 220 euro per maand bruto, waarvan een deel aflossing is.
Dat is doorgaans een stuk voordeliger dan hetzelfde bedrag lenen via een persoonlijke lening, waar de rente hoger ligt en niet aftrekbaar is.
Neem je datzelfde bedrag consumptief op in box 3, dan is de maandlast vergelijkbaar, maar mis je het belastingvoordeel. Bij een rente van vier procent scheelt dat over twintig jaar een paar duizend euro.
De voorwaarden verschillen meer dan je denkt
Niet elke geldverstrekker staat een consumptieve opname toe, en wie het toestaat doet dat binnen eigen grenzen. De ene aanbieder gaat tot tachtig procent van de marktwaarde met een maximum van veertigduizend euro, de andere tot negentig procent met een veel hoger plafond.
Sommige aanbieders geven bovendien rentekorting bij een gunstig energielabel, wat een verduurzamingsverbouwing extra interessant maakt. De hypotheekverstrekkers lopen daarin flink uiteen, dus ga niet uit van de voorwaarden van je huidige bank.
Wanneer het niet slim is
Drie situaties waarin het niet verstandig is:
- Je financiert kort leven met lange schuld. Een bank gaat tien jaar mee, een hypotheek dertig. Los een consumptief deel bewust sneller af dan de standaardlooptijd.
- Je buffer is al dun. Je maandlast stijgt en je reserve blijft leeg. Dat is precies de combinatie die bij een kapotte cv-ketel of een inkomensdip pijn gaat doen.
- Je inkomen is onzeker. Bij een tijdelijk contract, een net gestart bedrijf of een aanstaande pensionering weegt de hogere vaste last zwaarder dan het gemak nu.
Praktisch stappenplan
Doe je dat in deze volgorde, dan wordt de vraag of je dit kunt betalen iets waar je een cijfer bij hebt in plaats van een gevoel.