De huurmarkt in de vijf grote steden – Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Rotterdam – staat stevig onder druk. Huurprijzen stijgen door, terwijl het aanbod van vrije sector huurwoningen in hoog tempo krimpt. Woningzoekenden zien de schaarste en de stijgende prijzen met toenemende bezorgdheid aan.
Huurmarkt in grote steden loopt verder vast
Uit de Pararius Huurmonitor over het 2e kwartaal van 2025 blijkt dat huurprijzen in alle grote steden zijn gestegen. In Rotterdam betalen nieuwe huurders gemiddeld € 19,89 per m² – een flinke stijging van 7,2 % ten opzichte van een jaar eerder. Tegelijkertijd neemt het aanbod in de vrije sector snel af; woningen worden “razendsnel verkocht of onttrokken aan de markt” door strengere regelgeving en fiscale druk op particuliere verhuurders .
“We zien dagelijks hoe moeilijk het is geworden om een betaalbare huurwoning te vinden in grote steden,” aldus makelaarskantoor Inter Immo. “De vraag blijft hoog, maar het aanbod in de vrije sector slinkt.” Veel particuliere verhuurders besluiten hun woningen te verkopen vanwege veranderende regelgeving en fiscale druk. “Als deze trend doorzet, dreigt het middenhuursegment volledig te verdwijnen.”
De rol van publieke investeringen en stabiel beleid
Een belangrijke belemmering voor woningbouw ligt bij het ontbreken van publieke investeringen in infrastructuur. Veel projecten komen niet van de grond omdat er geen middelen zijn voor de aanleg van wegen, scholen, riolering en energievoorzieningen. Gemeenten hebben die financiële ruimte vaak niet, waardoor nieuwe woonwijken vertraging oplopen of zelfs helemaal niet gerealiseerd worden. De landelijke overheid zou hier een rol moeten spelen, door gebiedsontwikkeling meer te ondersteunen.
Ook het gebrek aan consistent overheidsbeleid werkt verlammend. De afgelopen jaren is het woonbeleid gekenmerkt door abrupte koerswijzigingen en wisselende fiscale regelgeving. Dat leidt tot onzekerheid onder beleggers, ontwikkelaars en woningzoekenden.
“De voortdurende beleidswisselingen zorgen voor onzekerheid.” Wat we nodig hebben is een consistente langetermijnvisie. Het hoeft niet allemaal snel te gaan, maar wél voorspelbaar,” aldus woningmarktexpert Peter Boelhouwer in een interview met het kennisplatform PAOTM (Techniek en Maatschappij, TU Delft).
Zonder stabiele kaders durven veel partijen simpelweg niet te investeren, waardoor het woningtekort verder oploopt. Een heldere, toekomstgerichte koers is daarom essentieel om het vertrouwen in de huur- en koopmarkt te herstellen.
Wie wil nog investeren in de verhuurmarkt?
De aantrekkelijkheid van verhuur daalt door fiscale maatregelen zoals aangepaste box 3-regels, hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en een nieuw woningwaarderingsstelsel (beter bekend als het ‘puntensysteem’). Het is duidelijk dat deze maatregelen investeerders wegjagen, want er is sprake van een uitpondingsgolf, waarbij beleggers huurwoningen verkopen, waardoor het aanbod verder krimpt. Dit heeft met name grote gevolgen voor het middenhuursegment in grote steden, waar kleine en particuliere verhuurders voelen dat het systeem zo ongunstig wordt, dat toekomstig rendement niet meer gehaald zal worden.
Hypotheekrenteaftrek blijft boven de markt hangen
Recent riepen vier woningmarktexperts op om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te schaffen. Ze pleiten voor een afbouw over vijftien jaar, te beginnen bij woningen met de hoogste WOZ-waarde. De extra belastinginkomsten zouden dan gebruikt moeten worden voor woningbouw en infrastructuur, om zo een forse impuls te geven aan het aanbod, dat momenteel tekortschiet. Op deze manier beïnvloedt de kopersmarkt de huurmarkt dan ook direct. Een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek maakt kopen ook minder financieel aantrekkelijk, waardoor de prijsdruk daalt en er meer betaalbaar aanbod in de huursector komt.
Breder pakket aan maatregelen om woningmarkt vlot te trekken
Andere aanbevelingen uit hetzelfde advies sluiten hierbij naadloos aan. De experts waarschuwen voor het gevaar van “zigzag-politiek”, waarbij stimuleringsmaatregelen – zoals het aanmoedigen van “kopen om te verhuren” – kort daarna worden teruggedraaid of juist belemmerd. Zij pleiten voor eenvoudiger bouwprocedures en eenduidige landelijke regels om kosten te verlagen en het bouwtempo op te voeren. Ook adviseren zij om armoedebeleid los te koppelen van huurbeleid en het huurbeleid vooral te richten op rendabele exploitaties, zodat beleggers geïnteresseerd blijven en er een gezonde balans blijft tussen rendement en betaalbare huurprijzen.
Conclusie
De vrije sector huurmarkt in Nederlandse grote steden verkeert in zwaar weer. Stijgende huren, krimpend aanbod en fiscale druk leiden tot uitponding en verlies van middenhuur. Volgens deskundigen als Peter Boelhouwer is structurele verbetering alleen mogelijk met stevige publieke investeringen en stabiel, voorspelbaar overheidsbeleid. Daarnaast tonen recente adviezen van woningmarktexperts de noodzaak aan van een gefaseerde afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, gekoppeld aan grootscheepse investeringen in woningbouw en infrastructuur. Alleen zo ontstaat ruimte voor herstel – waar zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt – enorme behoefte aan is.